O Modelo de Negócio

O sistema de obra a preço de custo está presente há anos no mercado imobiliário da construção civil. É definido basicamente por ser uma obra onde o cotista adquire uma cota pelo seu custo real de construção. Assim, a administradora é bonificada por uma taxa de remuneração sobre o custo efetivamente incorrido.

Sociedade de Propósito Específico (SPE) é um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma nova empresa, limitada ou sociedade anônima, com um objetivo específico, ou seja, cuja atividade é bastante restrita, podendo em alguns casos ter prazo de existência determinado.

Uma das principais vantagens da SPE é que ela garante maior segurança aos sócios, já que possui personalidade jurídica independente das atuações particulares das partes. Para o mercado imobiliário isso é especialmente bom.

Somos um escritório de gerenciamento de projetos Imobiliários. Idealizamos projetos imobiliários através de extensos estudos de mercado, realizados no modelo de Construção a Preço de Custo, criando oportunidades para pessoas que procuram investir no mercado imobiliário. Participamos de todas as fases do processo, desde a formação do projeto até a entrega do empreendimento e dissolução da SPE. Administramos a execução da obra, contratos, cobranças, compra de insumos, contratação de serviços, entre outros. Também organizamos as Assembleias de Quotistas e trabalhamos na comunicação com os investidores da SPE, enviando Relatórios Mensais e atualizando a Área do Cliente.  

Não. No modelo de negócio a preço de custo quem financia a obra são os cotistas com recursos próprios. Financiamentos bancários ou FGTS, por exemplo, não podem ser usados. 

Após analisar o projeto em questão e tirar suas dúvidas, é fundamental que você tenha os recursos disponíveis para integralização total da cota.

O cronograma do projeto tem em média 40 meses. Divididos entre Cota Negócio (Terreno + Projetos) e Cota Construção (Obra). O fluxo de pagamentos é composto por um valor de entrada + Parcelas Mensais + Reforços Semestrais. O custo da construção é corrigido pela variação do CUB.

O Custo Unitário Básico (CUB) é uma estimativa parcial para o valor de m² de construção, refletindo a variação mensal dos custos de construção imobiliária com materiais, equipamentos e mão-de-obra de projetos-padrão específicos.

Na linha do tempo o projeto imobiliário tem duração média de 40 meses. Divididos da seguinte forma:

• Pré-Obra: 12 meses
• Obra: 24 meses
• Habite-se: 4 meses

Principalmente através de 3 formas:

• Aplicativo Câmeras: disponibilizamos ao investidor um aplicativo que transmite o andamento da obra ao vivo. 
• Relatório de Gestão: todo final de mês é realizado o fechamento contábil da obra e disponibilizado no site da GPR para conferência e analise dos sócios. 
• Visitas Programadas: o sócio investidor pode acompanhar pessoalmente o avanço físico da obra. Para isso, basta agendar uma visita junto a GPR.

No modelo de negócio a preço de custo não existe o lucro do incorporador. Existe apenas o custo real da obra acrescido da taxa de administração.

Diferente de outros modelos de negócio do mercado, na construção a preço de custo existe uma conta corrente e uma contabilidade exclusiva da obra. Dessa forma, não há espaço para confusão patrimonial. Todo dinheiro aportado pelo cotista é destinado exclusivamente à sua obra.

Sim. Se houver algum problema com a GPR o grupo de investidores poderá substituir a GPR por outra administradora. A SPE tem personalidade jurídica e contabilidade exclusiva. Sendo a proprietária do terreno e da obra.

Para aderir a esse modelo de negócio é fundamental o cotista dispor do capital total para investir. Dessa forma, o histórico de inadimplência é baixo. Pois o cotista que entra já tem o dinheiro para investir. Mesmo assim, se houver alguma inadimplência o sócio será notificado em 30 dias. Tendo até 60 dias para regularizar. Caso isso não aconteça a Sociedade pode, em assembleia, excluí-lo da sociedade, tendo os valores pagos por ele até o momento devolvidos, deduzidos de juros de mora e despesas da Sociedade, previamente fixados. As cotas referentes ao sócio excluído poderão ser tomadas pelos demais sócios ou transferidas a terceiros.

Após a finalização da obra física inicia-se o processo para obtenção do Habite-se junto a Prefeitura. Em seguida, a emissão da certidão negativa do INSS. Logo após, realizamos a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a SPE é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos quotistas, conforme o Acordo de Quotistas.